Condominium Act är den särskilda thailändska lag som reglerar utlänningars möjligheter att köpa och äga lägenheter i eget namn i landet. Den består av 62 kapitel och antogs i första versionen 1979, revideras därefter 1991 samt allra senast 1999. I och med de problem som sedan mitten av 2006 föreligger för utlänningars markägande i bolagsform, kan denna lag vara väl värd att känna till.
I stora drag innebär Condominium Act att ägande och administration av thailändska lägenheter liknar svenska bostadsrättsföreningar. Nedan redogörelse av lagtexten och dess tillämpning utgår från originalversionen, kompletterade med de senaste ändringarna från 1999.
I kapitel 4 definieras att begreppet ”condominium” innebär en byggnad som kan delas upp i enheter för individuellt ägarskap, inkluderande privata och gemensamma fastighetsytor. Ägaren av en enhet har ensam äganderätt till sin privata fastighetsyta och delad äganderätt till gemensamma fastighetsytor; användandet av sådana gemensamma fastighetsytor styrs av reglerna för condominium-fastigheten (kapitel 13). Av kapitel 9 framgår att lagfarten på marken skall vara registrerad som condominium hos den lokala markmyndigheten (Land Department).
Lagens längsta och viktigaste kapitel är kapitel 19, som stipulerar rätten för utländska fysiska och juridiska personer att äga condominium-enheter. Kapitlets femte punkt förtydligades i 1999 års revidering [kapitel 3] i att definiera ”utlänning” som fysiska eller juridiska personer av thailändsk lag ansedda som utländska, som har fört in utländsk valuta i landet, som har uttagit pengar från ett ”non-resident”-konto noterat i thailändska baht, eller som har uttagit pengar från ett thailändskt konto noterat i utländsk valuta. I 1999-revideringen [kapitel 5] anges vidare att utlänningen i samtliga ovan nämnda fall måste kunna uppvisa bevis på att pengarna förts in i landet och uttagits korrekt samt att beloppet minst måste motsvara priset på den condominium-enhet som avses köpas. Detta har i praktiken kommit att innebära, för att enkelt och smidigt få sin lägenhet registrerad hos den lokala markmyndigheten, skall beloppet vara transfererat från utländskt konto i utländsk valuta om minst 20.000 US-dollar per överföring, vilket möjliggör erhållandet av den viktiga så kallade Foreign Exchage Transaction Form (”Tor Tor Sam”) från den mottagande thailändska banken.
I kapitel 19 bis, reviderad 1999 [kapitel 4], definieras den begränsning som gäller för att utlänningar skall kunna äga lägenheter i eget namn, nämligen att deras sammanlagda ägarskap i en condominium-fastighet inte får överstiga 49 procent av den totala ytan av samtliga ingående privata och gemensamma fastighetsytor vid registreringen av condominium-fastigheten hos den lokala markmyndigheten. Följaktligen är det inte, som framhålls på sina ställen, andelen lägenheter ägda av utlänningar som får uppgå till maximalt 49 procent, utan andelen privat fastighetsyta utav sammanlagd fastighetsyta. Den av utlänningar ägda andelen av fastighetsytan kan emellertid under vissa omständigheter överstiga 49 procent. Condominium-fastigheten måste i så fall ligga i Bangkok Metropolis, eller i zon specificerad av ministeriets förordningar, samt omfatta en maximal markyta av 5 rai (8.000 kvadratmeter). Sådan zon specificerades sedermera att innefatta Pattaya City.
Kapitel 33 anger att registrerad condominium skall betraktas som en juridisk person, med ledning och administration för att uppnå de mål som uppsatts av delägarna. Vidare anges av kapitel 35—36 att en person (fysisk eller juridisk) skall utses som chef, att ansvara för administrationen samt representera den juridiska personen. I enlighet med kapitel 37 kan en ledningskommitté om maximalt nio personer utses av delägarna att övervaka administrationen av den juridiska personen.
Kapitel 42 fastställer att den första generalstämman skall hållas inom sex månader efter att condominium-fastigheten registrerats, därefter skall generalstämma hållas åtminstone en gång per år. Enligt kapitel 43—45 måste minst en tredjedel av delägarna närvara vid varje generalstämma, där beslut fattas med enkel majoritet och där en delägares röst skall motsvara hans ägarandel av den gemensamma fastighetsytan. Slutligen anges av kapitel 48—49 att vissa särskilda beslut gällande i första hand de gemensamma fastighetsytorna måste fattas av en enkel eller kvalificerad majoritet bestående av samtliga delägare.
